Прибутковий будинок у складчину. Як знімати житло у складчину: інструкція, досвід приїжджих Самотній знімаючий бажає познайомитися

Спільне придбання житла – дуже відома операція на столичному ринку нерухомості. Тенденції такі, що купівля квартири у складчину відзначається у кожній десятій угоді купівлі-продажу житлових об'єктів у Москві. Міська Служба Нерухомості вирішила не оминати цей факт, і сьогодні ми пропонуємо вам публікацію, в якій будуть розглянуті мотиви вчинення подібних угод, їх переваги та недоліки, особливості процедурних моментів.

Кому цікава купівля квартири у складчину?

До придбання житлової нерухомості в спільну власність вдаються найчастіше у двох випадках:

необхідність у власному житлі для особистих потреб;
бажання інвестувати в об'єкт з метою отримання прибутку при подальшому перепродажі.

Перший варіант практикується як у первинному, і на вторинному житловому ринку. Наприклад, загальне житло купується при укладенні шлюбу самим молодим подружжям. Або квартира купується батьками молодят та оформляється на учасників угоди у частках, що відповідають розмірам їх вкладень. Як варіант, співвласниками житлоплощі стають близькі родичі (рідше хороші друзі), які воліють проживати разом і накопичувати гроші на купівлю окремого житла, ніж оформляти іпотеку та сплачувати відсотки банку.

Щодо другого, то купівля нерухомості у спільну власність з метою інвестування та отримання фінансової вигоди поширена виключно на первинному ринку. Квартири в новобудовах купуються ще на стадії котловану, коли їхня ціна мінімальна, з намірами виграти до 30-40 % їхньої кінцевої (максимальної) вартості, при продажу після введення будинку в експлуатацію.

Для реалізації подібних проектів нерідко поєднуються зовсім чужі один одному люди. Сьогодні в мережі існують спеціалізовані форуми, на яких бажаючі можуть знайти партнера для спільної купівлі квартири в новобудові, щоб згодом вигідно продати її і розділити «навар».

Найбільший прибуток отримують інвестори, які мають доступ до закритих продажів, під час яких квадратні метриМайбутнього житлового об'єкта реалізуються за дуже «смачною» ціною, часто оптом. Але відчутно збільшити свої активи можна і через спільну участь у пайовому будівництві на загальних правах. Головне – грамотно та далекоглядно підійти до питання вибору однодумця, але про це трохи пізніше.

Переваги спільної купівлі нерухомості

Насамперед такі угоди привабливі фінансово. Придбання нерухомості на рівних умовах у парі з будь-ким дає можливість уникнути залучення кредитних коштів, оформлення іпотеки. Маючи два капітали, недостатніх для купівлі двох окремих квартир, можна купити одну загальну квартиру в будинку, що будується за стартовою ціною, а за фактом здачі об'єкта продати її на третину дорожче. Цілком можливо, виручений прибуток стане саме тією сумою, що бракує, для придбання вже окремого житла в особисте користування. А якщо ні, то можна ще раз взяти участь у купівлі квартири в складчину, з вже більшою базою.

Досвідчені та передбачливі пайовики беруть участь одночасно в кількох будівельних проектах, розподіляючи капітал. Це дозволяє їм мінімізувати ризики (якщо раптом із одним із об'єктів щось піде не за планом, втрати будуть мінімальні, «спрацюють» інші).

Частку в квартирі можна подарувати, обміняти, продати, закласти, так само, як і «самостійний» об'єкт. За бажання чи необхідності назад конвертувати живі гроші. З тим лише застереженням, що на деякі перелічені дії доведеться отримати згоду співвласника нерухомого майна. А цей чинник вже з мінусів спільної купівлі нерухомості.

Недоліки подолання

Купуючи квартиру у спільне володіння зі родичем, другом, партнером, майте на увазі, що його думка щодо «долі» приміщення гратиме важливу рольякщо ви вирішите здійснити операцію відчуження своєї частки майна. Чим більше людина володіє одним об'єктом нерухомості, тим складніше ним управляти.

За законом, співвласники мають переважне право купівлі. Перш ніж продати свою частину в квартирі, ви повинні повідомити про це співвласника, надавши можливість викупити вашу частку на ваших умовах.

Робиться це зовсім на словах. За місяць до передбачуваного продажу нерухомості ви письмово зобов'язані повідомити про це співвласника квартири. І отримати від нього або згоду викупити вашу частину, або письмову відмову, на підставі якої вже зможете продати частку третій особі.

Взагалі, будь-які конфлікти між учасниками спільної купівлі нерухомості йдуть не на користь справі, особливо якщо організовано воно з грошовим інтересом. Тому обмовте з партнером усі нюанси розпорядження квартирою заздалегідь, а краще складіть письмову угоду (яка, щоправда, не матиме особливої сили, якщо справа дійде до суду), і сумлінно дотримуйтесь домовленостей.

Само собою, що пов'язувати себе зобов'язаннями щодо спільної купівлі квартири можна тільки з тими людьми, в яких ви впевнені.

Яку квартиру краще купити у складчину?

Вирішивши купити квартиру в складчину, звертайте увагу, в першу чергу, на ліквідність об'єкта. Найшвидше житло, що швидко продається, - однокімнатні вдалого планування в хороших районах.

Втім, на кожен товар є свій покупець, річ у ціні. На її формування впливають різноманітні чинники. Основні з них: віддаленість об'єкту станції метро, інфраструктура району, екологічна обстановка. Перед укладанням угоди оцініть перспективу подорожчання готової квартири з урахуванням цих аспектів.

Як оформляється спільна покупка житла?

Договір купівлі-продажу або участі в пайовому будівництві при спільній купівлі квартири оформляється в тому самому порядку, встановленому законодавством, як і у разі одноосібного переходу прав володіння. З тим винятком, що в ньому вказується не один власник, а два (або більше), а також обсяги їх часток

Співвласники реєструють окремі свідоцтва про право власності на свою частку нерухомості. Кожен із них має право на надання державою податкового вирахування при купівлі квартири, пропорційно витраченим коштам. Однак перед тим, як скористатися можливістю повернути гроші, слід зважити раціональність цього кроку. Майнове податкове відрахування оформляється лише один раз, і спільна купівля житла може виявитися зовсім не тією угодою, за якою є сенс її отримати.

Придбання квартири у спільну власність, тим більше у новобудові – серйозна угода зі своїми особливостями, яка потребує відповідального, кваліфікованого підходу. Агентство Міська Служба Нерухомості допоможе вам провести її комфортно та безпечно.

Ні для кого не секрет, що багато будинків, дач, котеджів будуються у складчину з родичами: братами, сестрами, племінниками та батьками. Такий будинок звести разом набагато простіше, а головне - менш дорого. Як правило, не користуючись послугами будівельних фірм та самостійно виконуючи всі необхідні роботи, можна заощадити до 50% коштів. Але життя, як відомо, тече своєю чергою, і через якийсь час щасливі новосели можуть перетворитися на непримиренних ворогів на ґрунті поділу колись дружно збудованого будинку. Про те, що потрібно знати при спільному будівництві, щоб уникнути проблем при пред'явленні на нього прав у майбутньому, розповідає адвокат Олег Сухов. ).

Простий договір непростих товаришів
Насамперед, щоб уникнути конфліктів, необхідно укласти договір простого товариства (гл. 55 ДК РФ), який породжує режим спільної часткової власності між родичами, які об'єднують кошти та зусилля для спільної мети - будівництва житлового будинку. Отже, товариші роблять вклади, які передбачаються рівними, якщо інше не буде визначено в договорі. Вкладом кожного з учасників будівництва можуть бути не тільки гроші, а й будь-яке інше майно: наприклад, земельна ділянка одного з товаришів, на якій буде зведена майбутня будівля, або будівельні матеріали, що залишилися від розбору житлового будинку, що належить іншому родичу, і навіть професійні навички у будівництві чи ділові зв'язки когось із рідних. Кожен товариш повинен зробити внесок у спільну справу.

Що прописати у договорі
«При укладанні договору необхідно детально описати вклади кожного учасника та форми внесених часток, також мають бути зазначені терміни та порядок внесення, оскільки визначення часток у спільній власності ґрунтується саме на оцінці вкладів, розповідає адвокат Олег Сухов. - Крім того, не варто забувати про пункт, що регламентує ведення спільної діяльності та облік спільних операцій. Однак загальноцільовий характер відносин у товаристві родичів зовсім не означає, що вони не відповідають один перед одним за належне виконання зобов'язань. Якщо один учасник зобов'язався як вклад передати майно у користування, а дугою бере участь у договорі, виконуючи роботи, то перший відповідає за своєчасність передачі та відповідність переданого майна обумовленим умовам, а до другого можна пред'явити вимоги про якість та строки виконання будівництва. Таким чином, якщо збитки завдано одним з учасників будівництва, то вони повинні їм і відшкодовуватися, а не розподілятися між усіма сторонами. Так, по одній зі справ Мосміськсуд, скасовуючи рішення суду першої інстанції про розподіл суми подорожчання будівництва між усіма учасниками, зазначив, що оскільки подорожчання будівництва викликане діями лише одного з учасників, який прострочив передачу будівельних матеріалів, саме він повинен відшкодовувати завдані цим збитки всім іншим », – зауважує адвокат Олег Сухов.

Залучення сторонніх у будівництво
Якщо товариші-учасники мають намір запросити третіх осіб, наприклад, будівельників, і укласти договір підряду на зведення будинку, то замовниками повинні стати всі, оскільки після завершення великого будівництва будинок буде поділено на певні частки. Підписати сам договір будівельного підряду і стежити за його виконанням можуть як усі товариші, так і один з учасників, у даному випадку повноваження даного товариша здійснювати угоди від імені решти посвідчуються довіреністю.

Якщо будівництво припиняється
Часто трапляється так, що згуртована команда родичів вирішує припинити будівництво на півдорозі і зовсім не добудовувати будинок. Що робити у такому разі? Які наслідки для товаришів тягне за собою розірвання договору?

«Якщо рішення про дострокове розірвання договору приймається щодо всіх товаришів, то кожен набуває права на частку в незавершеному будівництво об'єкті, доля якого повинна визначатися за правилами статті 252 ЦК України. Ось яскравий прикладіз судової практики: брати уклали договір про спільну діяльність з будівництва житлового будинку, і кожен вніс обумовлений договором внесок, проте з часом будинок вирішили не добудовувати і договір розірвали в судовому порядку. Після цього один з них звернувся до суду з позовом про визнання за ним права власності на частку в незавершеному будівництві та про виділення цієї частки в натурі. Суд першої інстанції у позові відмовив, пославшись те що, що у зв'язку з розірванням договору позивач вправі вимагати лише повернення коштів, переданих товаришу під час дії договору. Однак президія Мосміськсуду, скасовуючи дане рішення, обґрунтовано зазначив, що незавершена будівництвом будівля у разі припинення договору стає об'єктом права спільної часткової власності товаришів. Розірвання договору не тягне за собою припинення права спільної власності, тому кожен із колишніх товаришів має право ставити питання про визначення його частки та її реальний виділ», - наголошує адвокат Олег Сухов.

Товариш залишає будмайданчик
Інша ситуація виникає, якщо договір розривається лише щодо одного з товаришів, але зберігає чинність щодо інших. Однак при визначенні часток у праві власності судова практика неоднозначна: одні суди виходять із співвідношення вкладів, що фактично склалося на момент розірвання договору, що абсолютно справедливо, інші – із співвідношення, передбаченого у договорі.

«Наведу ще один цікавий випадок із практики. Троє родичів об'єдналися для будівництва заміського котеджу, де кожен мав профінансувати третину вартості будівництва. Відповідно, після завершення будівництва кожен отримував по 1/3 частки, тобто вклади кожного у спільну діяльність було визначено як рівні. Двоє повністю профінансували свою частку, а третій лише наполовину. Суд ухвалив рішення про розірвання договору щодо даного учасника та повернення йому тієї суми, яку він перерахував згідно зі своїм вкладом (50%). Після того як будинок був добудований двома, третій товариш звернувся до суду з позовом про визнання за ним права на частку в побудованому будинку, що відповідає внесеному вкладу, та про її виділення в порядку поділу спільної власності. Суд у позові відмовив, пославшись на те, що розірвання договору та виплата компенсації виключили можливість набуття ним у майбутньому права власності на результат спільної діяльності», - резюмує адвокат Олег Сухов.

Таким чином, грамотно укладений договір між родичами має передбачати не лише детальний описвкладів кожного та порядок визначення часток у праві спільної власності після завершення будівництва, а також наслідки розірвання та зміни договору, що допоможе значно скоротити ймовірність довгих судових позовів між родичами при спільному будівництві нерухомості.

Будівництво багатьох будинків здійснюється у складчину із родичами. Але як при цьому не залишитися ні з чим зрештою?

Будувати спільно, безумовно, простіше та дешевше, ніж одному. Зазвичай таке будівництво здійснюється власними силами, що дозволяє добре заощадити. Але життя непередбачуване, і буває, що щасливі новосели поступово перетворюються на непримиренних ворогів. Особливо це відбувається при розділі спільно побудованого будинку. Щоб уникнути такого можливого розвиткуподій необхідно спочатку передбачити деякі нюанси, про які «Власнику» розповів адвокат Олег Сухов.

Договір понад усе

Головне, що допоможе уникнути майбутніх конфліктів – договір простого товариства. Олег Сухов розповідає, що «такий договір породжує режим спільної пайової власності між родичами, які об'єднують кошти та зусилля для спільної мети — будівництва житлового будинку». Після такого договору «будівельні» товариші роблять вклади, які спочатку передбачаються рівними. Якщо вклади різні, це необхідно вказати у договорі. Варто знати, що внеском кожного з учасників можуть бути не лише гроші, а й будь-яке інше майно. Наприклад, земельна ділянка, будівельні матеріали чи навіть професійні навички у будівництві чи ділові зв'язки когось із рідних. Але кожен товариш повинен зробити внесок у спільну справу.

Текст договору

«При укладанні договору необхідно детально описати вклади кожного учасника та форми внесених часток, також мають бути зазначені терміни та порядок внесення, оскільки визначення часток у спільній власності ґрунтується саме на оцінці вкладів, – розповідає адвокат Олег Сухов. — Крім того, не варто забувати про пункт, який регламентує ведення спільної діяльності та облік спільних операцій». Варто зауважити, що родинні зв'язки не повинні впливати на товариські взаємини. Кожен учасник відповідає перед іншим за свій внесок у спільну справу. Наприклад, один учасник відповідає за постачання матеріалів, а інший зобов'язався будувати. У цьому випадку перший товариш повинен своєчасно постачати необхідні матеріали відповідно до умов та термінів, обумовлених у договорі. До другого ж пред'являються вимоги щодо якості та строків виконання будівельних робіт. «Таким чином, якщо збитки заподіяно одним із учасників будівництва, то вони повинні їм же й відшкодовуватися, а не розподілятися між усіма сторонами. Так, по одній зі справ Мосміськсуд, скасовуючи рішення суду першої інстанції про розподіл суми подорожчання будівництва між усіма учасниками, зазначив, що оскільки подорожчання будівництва викликане діями лише одного з учасників, який прострочив передачу будівельних матеріалів, саме він повинен відшкодовувати завдані цим збитки всім іншим », - Зауважує адвокат.

Сторонні у будівництві

Не завжди будівництво здійснюється виключно учасниками договору. Іноді залучаються треті особи. Якщо учасники мають намір запросити таких осіб, наприклад, будівельників, та укласти договір підряду, то замовниками мають стати всі учасники спільного будівництва. Підписати сам договір будівельного підряду і стежити за ходом виконання робіт можуть як всі товариші, так і один з них. Однак обрана особа повинна мати повноваження інших учасників на здійснення угод від їх імені. І тому оформляється відповідна доручення.

Зупинка будівництва

Бувають випадки, коли будівництво зупиняється на півдорозі або навіть вирішується зовсім не добудовувати будинок. У таких ситуаціях Олег Сухов радить достроково розірвати договір простого товариства. У результаті кожен учасник отримує право на частку в недобудованому будинку. Розмір же частки та її вид визначається статтею № 252 Цивільного кодексу РФ.

Адвокат згадує приклад зі своєї практики: «Брати уклали договір про спільну діяльність з будівництва житлового будинку, і кожен вніс обумовлений договором внесок, проте з часом будинок вирішили не добудовувати, і договір розірвали в судовому порядку. Після цього один з них звернувся до суду з позовом про визнання за ним права власності на частку в незавершеному будівництві та про виділення цієї частки в натурі. Суд першої інстанції у позові відмовив, пославшись те що, що у зв'язку з розірванням договору позивач вправі вимагати лише повернення коштів, переданих товаришу під час дії договору. Однак президія Мосміськсуду, скасовуючи це рішення, обґрунтовано вказала, що незавершена будівництвом будівля у разі припинення договору стає об'єктом права спільної часткової власності товаришів. Розірвання договору не тягне за собою припинення права спільної власності, тому кожен із колишніх товаришів має право ставити питання про визначення його частки та її реальний виділ».

Товариш залишає будмайданчик

Бувають ситуації, коли договір розривається щодо лише одного з учасників, але зберігає чинність щодо інших. У цьому випадку, як зазначає адвокат, судова практика визначення часток неоднозначна: одні суди виходять із співвідношення вкладів, що фактично склалося на момент розірвання договору, що є абсолютно справедливим, інші — із співвідношення, передбаченого в договорі. Олег Сухов наводить такий приклад: «Троє родичів об'єдналися для будівництва заміського котеджу, де кожен мав профінансувати третину вартості будівництва. Відповідно, після завершення будівництва кожен отримував по 1/3 частки, тобто вклади кожного у спільну діяльність було визначено як рівні. Двоє повністю профінансували свою частку, а третій лише наполовину. Суд ухвалив рішення про розірвання договору щодо даного учасника та повернення йому тієї суми, яку він перерахував згідно зі своїм вкладом (50%). Після того як будинок був добудований двома, третій товариш звернувся до суду з позовом про визнання за ним права на частку в побудованому будинку, що відповідає внесеному вкладу, та про її виділення в порядку поділу спільної власності. Суд у позові відмовив, пославшись на те, що розірвання договору та виплата компенсації виключили можливість набуття ним у майбутньому права власності на результат спільної діяльності».

Таким чином, будувати у складчину будинок із родичами можна. Але необхідно укладати договір, в якому передбачено опис вкладів кожного учасника та порядок визначення часток у збудованому будинку, а також наслідки розірвання та зміни договору.

Будувати спільно, безумовно, простіше та дешевше, ніж одному. Зазвичай таке будівництво здійснюється власними силами, що дозволяє добре заощадити. Але життя непередбачуване, і буває, що щасливі новосели поступово перетворюються на непримиренних ворогів. Особливо це відбувається при розділі спільно побудованого будинку. Щоб уникнути такого можливого розвитку подій, необхідно передбачити деякі нюанси, про які «Власнику» розповів адвокат Олег Сухов.

Договір понад усе

Головне, що допоможе уникнути майбутніх конфліктів – договір простого товариства. Олег Сухов розповідає, що «такий договір породжує режим спільної часткової власності між родичами, які об'єднують кошти та зусилля для спільної мети – будівництва житлового будинку». Після такого договору «будівельні» товариші роблять вклади, які спочатку передбачаються рівними. Якщо вклади різні, це необхідно вказати у договорі. Варто знати, що внеском кожного з учасників можуть бути не лише гроші, а й будь-яке інше майно. Наприклад, земельна ділянка, будівельні матеріали чи навіть професійні навички у будівництві чи ділові зв'язки когось із рідних. Але кожен товариш повинен зробити внесок у спільну справу.

Текст договору

«При укладанні договору необхідно детально описати вклади кожного учасника та форми внесених часток, також мають бути зазначені терміни та порядок внесення, оскільки визначення часток у спільній власності ґрунтується саме на оцінці вкладів, – розповідає адвокат Олег Сухов. - Крім того, не варто забувати про пункт, який регламентує ведення спільної діяльності та облік спільних операцій». Варто зауважити, що родинні зв'язки не повинні впливати на товариські взаємини. Кожен учасник відповідає перед іншим за свій внесок у спільну справу. Наприклад, один учасник відповідає за постачання матеріалів, а інший зобов'язався будувати. У цьому випадку перший товариш повинен своєчасно постачати необхідні матеріали відповідно до умов та термінів, обумовлених у договорі. До другого ж пред'являються вимоги щодо якості та строків виконання будівельних робіт. «Таким чином, якщо збитки заподіяно одним із учасників будівництва, то вони повинні їм же й відшкодовуватися, а не розподілятися між усіма сторонами. Так, по одній зі справ Мосміськсуд, скасовуючи рішення суду першої інстанції про розподіл суми подорожчання будівництва між усіма учасниками, зазначив, що оскільки подорожчання будівництва викликане діями лише одного з учасників, який прострочив передачу будівельних матеріалів, саме він повинен відшкодовувати завдані цим збитки всім іншим », – зауважує адвокат.

Сторонні у будівництві

Зупинка будівництва

Товариш залишає будмайданчик

Бувають ситуації, коли договір розривається щодо лише одного з учасників, але зберігає чинність щодо інших. У цьому випадку, як зазначає адвокат, судова практика визначення часток неоднозначна: одні суди виходять із співвідношення вкладів, що фактично склалося на момент розірвання договору, що абсолютно справедливо, інші – із співвідношення, передбаченого у договорі. Олег Сухов наводить такий приклад: «Троє родичів об'єдналися для будівництва заміського котеджу, де кожен мав профінансувати третину вартості будівництва. Відповідно, після завершення будівництва кожен отримував по 1/3 частки, тобто вклади кожного у спільну діяльність було визначено як рівні. Двоє повністю профінансували свою частку, а третій лише наполовину. Суд ухвалив рішення про розірвання договору щодо даного учасника та повернення йому тієї суми, яку він перерахував згідно зі своїм вкладом (50%). Після того як будинок був добудований двома, третій товариш звернувся до суду з позовом про визнання за ним права на частку в побудованому будинку, що відповідає внесеному вкладу, та про її виділення в порядку поділу спільної власності. Суд у позові відмовив, пославшись на те, що розірвання договору та виплата компенсації виключили можливість набуття ним у майбутньому права власності на результат спільної діяльності».

Як побудувати будинок мрії?
Проект "Господар Долі"
Особисто для мене будинок це дуже важливо. Це не просто місце для життя, це місце Сили. І, створюючи свій будинок, будинок мрії, треба враховувати не тільки те, де якісь кімнати та ванни будуть, це важливо, але не настільки, а в першу чергу наскільки в ньому реалізовані всі ваші потреби та бажання.
За плечима майже двадцятирічний досвід особистого будівництва виробничих, комерційних та житлових приміщень у Росії та зарубіжжі. Усього понад 10 000м2. І це я не просто поруч стояв, а інвестував, контролював, іноді і вдень, і вночі, був і ГІПом, і ГАПом, і технаглядом, і ідейним натхненником, і жандармом, якщо потрібно просто робітником! Будь-яке бувало...
Багаж практичних знань колосальний!
До тренінгу про будинок мрії підбираю фотоматеріали зі свого будівництва. І чесно скажу, коли бачу всі ці напівстіни, напівдахи та котловани, аж шпарко бере! Зараз сидиш у теплому, затишному та дуже комфортному будинку, і навіть не віриться, що все було у такому хаосі! Було... Ще як було... І тут дуже важливо йти крок за кроком, крок за кроком. Як то кажуть – очі бояться, а руки роблять!
Будівництво будинку - це ще й відмінний тренінг з самомотивації, моральної та фінансової дисципліни. Де-не-де, а тут точно - порядок б'є клас!
Невеликий фоторепортаж.
Якщо не вистачає рук, а терміни горять – бери будівництво у свої руки!