Форма договору міни нерухомості. Договір міни нерухомого майна: особливості складання, зразок і рекомендації

Цивільне законодавство наділяє власника нерухомого майна правом їм володіти, користуватися і розпоряджатися. Одним з варіантів розпорядження є передача прав власності іншій людині за договором міни. Щоб мінімізувати ризики, пов'язані з оформленням такої угоди, потрібно знати, як правильно скласти договір міни в 2019 році для Росреестра.

Що таке договір міни нерухомого майна?

Поняття документа, за яким відбувається обмін нерухомими об'єктами між власниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договір міни нерухомого майна - взаємна згода на передачу нерухомості в обмін на іншу, між особами є одночасно продавцями, які зобов'язують передати об'єкт і, які зобов'язують прийняти його.

До його особливостей належать:

застосування правил, аналогічних угоді купівлі-продажу;
складання в простій письмовій формі;
обидві сторони є продавцями і покупцями предметів договору, зобов'язуються їх передати і прийняти в обмін;
предмети договору повинні бути визнані рівноцінними, якщо не вказано інше умова. При обміні нерівноцінних товарів одна із сторін може вимагати відшкодування різниці в ціні в якості доплати. Порядок і розмір доплати встановлюється в рамках договору.

Плюси і мінуси договору міни

Специфіка договору міни передбачає як позитивні, так і негативні сторони угоди.

До плюсів віднесемо:

немає необхідності нотаріально засвідчувати договір, він складається в простій письмовій формі;
при рівноцінний обмін виключається необхідність передавати грошові кошти або виконувати будь-які розрахунки;
рівноцінний обмін дозволяє уникнути оподаткування операції, оскільки ніяка зі сторін не визнається вигодонабувачем;
при вирішенні питання і визнання угоди недійсною простіше повернутися до моменту до укладення угоди. Майно, передане в результаті обміну, просто повернеться до попередніх власників.

До негативних:

при нерівноцінний обмін слід передбачити відшкодування різниці в ціні в рамках договору;
одержувач вигоди в результаті нерівноцінного обміну зобов'язаний відзвітувати в податковий орган і сплатити податок;
нерухоме майно, отримане в результаті обміну, стає спільною власністю подружжя.

Які будуть потрібні документи для заповнення договору?

Для складання договору міни потрібні документи особистого характеру від обох сторін угоди:

посвідчення особистостей власників об'єктів нерухомості, які будуть брати участь в угоді;
виписки з ЕГРН з обох предметів договору. Вони підтверджують право власника, що дозволяє розпоряджатися майном на свій розсуд.

Як правильно заповнити договір міни?

До оформлення договору міни застосовуються ті ж правила, як і до інших оборудок з майном. Сторони тут є рівнозначними і іменуються, як Сторона 1 і Сторона 2. У цьому пункті вказуються ПІБ учасників угоди, їх паспортні дані відповідно до документами.

Істотною відмінністю договору міни є той факт, що предметом договору виступають два об'єкти. Тому в цьому пункті прописуються характеристики обох предметів угоди, і робиться відсилання на правовстановлюючий документ по кожному з них.

рівноцінний договір

Оскільки договір є результатом узгодження всіх істотних умов, То слід враховувати, рівноцінний чи обмін. При рівноцінний обмін умови містять:

обов'язок першої сторони передати майно другій стороні і одночасно прийняти інше, яке передається в обмін від другої сторони;
обов'язок другої сторони передати і прийняти відповідно майно своє в обмін на майно першої сторони.

Договір з доплатою

При нерівноцінні обміні необхідно уточнити вартість кожного з предметів договору, вказати їх вартості і вивести розмір доплати, яку належить мати той бік, у власність якої переходить об'єкт з меншою вартістю. Така норма встановлена \u200b\u200bст. 568 ГК.

До істотних умов угоди можна віднести і права осіб, за якими відповідно до законодавства зберігається можливість користування приміщенням. Такий момент стосується житлових площ, які найчастіше і обмінюються за відповідним договором. При наявності таких осіб в договорі обов'язково вказується перелік їх прав на користування житло після зміни господаря помешкання. До них відносяться:

орендарі;
громадяни і які проживають разом з ними особи за договором найму;
одержувачі ренти за згодою довічного утримання;
колишні члени сім'ї власника.

При обміні житловими приміщеннями слід визначити і прописати в договорі порядок їх звільнення. Тут повинні бути обумовлені терміни виписки з житла і повного його звільнення.

Реєстрація договору міни в 2019 році

Право власності на майно, яке було отримано в результаті обміну, виникає у сторін угоди тільки після її державної реєстрації. Тому після підписання договору обом учасникам обміну необхідно зібрати необхідні для цього документи і передати їх до територіального органу Росреестра.

Які потрібні документи для Росреестра?

До таких документів належать:

держмито за реєстрацію договору - 1000 руб. і реєстрацію права власності - 2000 руб .;
заяву встановленої форми про перехід права на передане майно і реєстрації прав на нове;
посвідчення особи заявника;
документ, що підтверджує право власності на обмінюване приміщення (виписка з ЕГРН або свідоцтво про держ. реєстрації);
договір міни - 3 шт.

Додатково можуть знадобитися:

згода чоловіка або дружини, якщо обміну підлягає спільне майно (завірена нотаріально);
дозвіл від органу опіки та піклування, коли власником є \u200b\u200bнеповнолітній громадянин.

Куди подати для реєстрації?

Документи подаються на реєстрацію в Росреестр одним із зручних способів:

особисто в відділення органу реєстрації або через МФЦ;
через заповнення електронної форми на офіційному сайті відомства з прикріпленням відсканованих документів;
поштовою пересилкою з повідомленням і описом вкладень.

Термін реєстрації становить 7 робочих днів від дати отримання повного пакета документів. При подачі заяви через МФЦ термін збільшується на два робочих дня.

Підсумком реєстрації договору міни в Росреестра - отримання громадянином на руки виписки з ЕГРН на знову отримане майно.

Договір міни нерухомого майна - двостороння угода, що дозволяє здійснити обмін одного майна на інше на взаємовигідних умовах. Особливістю даної угоди є те, що обидві її сторони одночасно виступають і продавцями і покупцями нерухомості.

І в чому найбільший плюс угоди міни, так це в тому, що обидві сторони в результаті набувають майно вигідніше: з кращими характеристиками, параметрами. Або ж зовсім - обмін нерухомості за договором міни може бути проведений на абсолютно будь-який інший об'єкт, не обов'язково нерухомий, наприклад, транспортний засіб.

Особливості угоди міни

Договір міни полягає за таким же принципом, що і договір купівлі-продажу. Відповідно договір міни спрямований на відчуження майна безповоротно для кожної сторони. При цьому кожна сторона є продавцем володіти своїм майном і одночасно покупцем іншої власності.

До угоди сторони повинні інформувати один одного про всі недоліки, які має предмет міни, а також про те, чи не мають треті особи права на майно, що відчужується майно.

Безпосередньо в момент угоди нотаріус перевіряє по електронній базі, чи не знаходяться обидва об'єкти під судовим арештом, заставою або в іпотеці. Якщо існують які-небудь обмеження щодо відчуження, то угоду провести неможливо. Крім того, обов'язковим є дотримання форми договору - письмовій. В іншому випадку угоду можна визнати недійсною.

Сторони можуть розірвати договір міни з обопільної згоди або за рішенням суду, проте на те повинні бути вагомі підстави.

Документальне оформлення обміну

Отже, власник може обміняти будь-яке нерухоме майно (квартиру, приватний будинок, дачу) на інше житло або ж транспорт. Також нерідко відбувається обмін житла на житло з меншою площею плюс автомобіль. У тому чи іншому випадку угода міни повинні бути належним чином оформлена: у вигляді письмового договору, зразок можна скачати тут:

Для того, щоб договір був укладений в суворій відповідності з законом, краще, щоб він був посвідчений нотаріально. Якщо договір міни нерухомого майна буде оформлятися за допомогою нотаріуса, то зразок договору нотаріус підготує самостійно.

Для укладення договору знадобитися наступний пакет документів:

правовстановлюючий документ на нерухоме майно;
кадастровий паспорт на житло;
нотаріальна згода чоловіка на відчуження (на міну) - в разі якщо об'єкт міни належить подружжю на праві спільної власності;
виписка з будинкової книги;
довідка ЖЕУ про склад сім'ї;
звіт про проведену ринковій оцінці нерухомості;
паспорт, податковий номер;
квитанція про сплату держмита.

Такий же список документів повинна зібрати і друга сторона угоди, в разі, якщо буде проводитися обмін однієї квартири на іншу.

Якщо ж буде відбуватися обмін квартири, наприклад, на автомобіль, то знадобляться:

технічний паспорт на автомобіль;
оцінка ринкової вартості транспортного засобу;
нотаріальна згода чоловіка на мену автомобіля;
паспорт і податковий номер другої сторони.

Вартість оформлення договору

Договір міни нерухомого майна, який сторони будуть засвідчувати в нотаріальній формі, включає такі витрати, як:

державне мито за договором;
послуги нотаріуса (нотаріальна згода, розробка зразка договору, його посвідчення);
послуги експерта-оцінювача майна;
державне мито за реєстрацію права власності.

Варто додати, що договір міни може бути укладений як без доплати (коли обидва об'єкти вважаються рівноцінними), так і з доплатою (якщо один з об'єктів міни - більш дорогий). Тому, цей нюанс також слід враховувати, підраховуючи витрати з обміну нерухомого майна.

Ще одна стаття витрат, на яку варто звернути увагу, - це податок від відчуження. Оподаткування в цій частині може торкнутися тих власників нерухомості, які володіють майном менше трьох років.

Залишилися питання? Напишіть ваше запитання у формі нижче і отримаєте розгорнуту консультацію юриста:

Якщо дивитися всю історію розвитку угод, то можна сказати, що договір міни виник набагато раніше, ніж купівля-продаж. З давніх часів люди обмінювалися між собою майном, яке їм належало. Про те, що являє собою договір міни з точки зору закону в наші дні, читайте в статті.

Мена регулюється главою 31 ГК РФ. Відповідно до цивільного законодавства, за договором міни добровільно передаються майнові права на річ в обмін на отримання майнових прав на іншу річ.

Відповідно до ст. 567 ГК РФ, учасники обміну визнаються продавцем і покупцем, а до договорів такого типу застосовується регламент угод купівлі-продажу. За умовчанням передбачається, що предметами обміну буде рівноцінне майно. Якщо це не так, то за предмет більшою вартістю здійснюється доплата.

За договором міни може бути передано наступне майно:

транспортні засоби;
споруди, будівлі, споруди;
квартири, кімнати, житлові будинки;
земельна ділянка;
інші види рухомого і нерухомого майна.

Сторони договору міни фактично передають один одному права власності на об'єкти.

У деяких випадках допускається укладення усного договору міни. Це можливо, якщо вартість майна менше 10 МРОТ.

Незважаючи на те, що ст. 567 ГК РФ чітко дає зрозуміти, що обмін і купівля-продаж практично однакові угоди. Однак різниця все ж є. Головна відмінність в тому, що при купівлі-продажу одна сторона завжди передає іншій грошові кошти, що при обміні відбувається тільки, якщо речі визнаються не рівноцінними.

Сторони договору міни

Учасниками міни можуть бути фізичні особи та організації. Допускаються змішані угоди, коли однією стороною виступає приватний власник, а інший - юридична особа. Фізичні особи можуть бути громадянами РФ, особами без громадянства та іноземцями.

Виступати стороною договору обов'язково повинен власник обмінюваної речі. Коли власників кілька і один з них не згоден на обмін, угода визнається незаконною.

Здійснювати обмін житла має право також громадяни, які проживають в державних або муніципальних квартирах на підставі договору. На цю процедуру повинні дати згоду всі члени сім'ї. У подібній ситуації передається тільки право користування житловим приміщенням.

Укладення договору міни квартири

При обміні житловими або нежитловими приміщеннями завжди складається письмовий договір міни. В результаті угоди власники обмінюються майновими правами на нерухомість і реєструють перехід в Росреестра. За підсумками на руках у кожного учасника буде виписка з ЕГРН, що підтверджує право власності на об'єкт.

В ідеальному варіанті сторони обмінюються рівноцінним майном, але так буває далеко не завжди. Часто здійснюються такі типи обміну:

квартира змінюється на автомобіль;
велика квартира змінюється на кілька менших за площею і ін.

Всі нюанси, що стосуються предмета угоди, відображаються в тексті угоди.

Сторонами може бути укладений попередній договір міни. Це робиться для забезпечення гарантій, що підсумкова угода дійсно відбудеться в майбутньому. Щоб захистити свої інтереси, сторони прописують в тексті попередньої згоди:

згода власників на здійснення обміну;
дату укладення угоди;
порядок передачі приміщень і прав на них;
штрафні санкції за невиконання зобов'язань.

істотні умови

Умови, без вказівки яких, угода буде вважатися недійсною:

Предмет договору - квартира, будинок, окреме приміщення.
Характеристика предмета договору - поверховість, адреса місця розташування, площа, кадастровий номер і т.д.
Вартість об'єкта нерухомості.
Вказівка \u200b\u200bгромадян, які мають право користуватися приміщенням. Якщо вони відсутні, це теж потрібно прописати.
Угода по всім пунктам договору.

Без вказівки вищеперелічених умов угода визнається недійсною, відповідно, перехід прав здійснений не буде.

додаткові пункти

Законодавчо встановленого зразка договору міни не існує, але крім істотних умов сторони включають в текст угоди і додаткові пункти. До них відносяться:

найменування сторін;
паспортні дані або реквізити сторін;
дата і населений пункт укладення угоди;
форс-мажорні обставини та порядок дій при їх настанні;
підписи сторін.

У деяких випадках доцільно вказати термін. В теорії власники обмінюються правами на майно одноразово. Однак з практичної точки зору це майже не можливо. Коли одна зі сторін отримує документи на квартиру раніше, ніж інша, договір повинен мати термін дії. За його закінченню отримати виписку з ЕГРН буде неможливо.

Нотаріальне завірення

Законом не передбачена необхідність завіряти угоду нотаріально. Питання звернення до нотаріальної контори сторони вирішують самостійно.

Учасники обміну можуть скласти типовий договір і звернутися безпосередньо в Росреестр або МФЦ для здійснення реєстрації прав. За великим рахунком співробітники установ виконують ті ж функції, що і нотаріус - перевіряють документи на справжність і засвідчують їх.

Проте, в зверненні до нотаріуса є сенс. Безсумнівний плюс запевнення - посвідчення юридичної чистоти і правильності договору. Ще одна перевага в тому, що в нотаріальній конторі буде зберігатися примірник документа. Якщо одна зі сторін втратить договір, його завжди можна відновити.

Звернення до нотаріуса має на увазі виникнення додаткових витрат. Вартість послуг розраховується виходячи з вартості житла, і може становити 0,15-0,3%. Плюс до цього буде потрібно оплатити технічну роботу нотаріуса.

Шановні читачі! Ми розповідаємо про стандартні методи вирішення юридичних проблем, але ваш випадок може бути особливим. ми допоможемо знайти рішення саме Вашої проблеми безкоштовно - просто зателефонуйте до нашого юристконсульт за телефонами:

Це швидко і безкоштовно! Ви також можете швидко отримати відповідь через форму консультанта на сайті.

Реєстрація договору

Права власності перейдуть до учасників угоди після виконання трьох дій:

Реєстрація договору міни та внесення коригувань в Росреестр.
Фактичний обмін, підтверджений підписаними актами прийому-передачі.
Отримання виписки з ЕГРН, що підтверджує право власності на предмет договору.

Щоб здійснити ці етапи потрібно надати наступні документи:

заяви учасників обміну;
загальногромадянські паспорти або установчі документи організації;
довіреність для представників сторін;
квитанція, що підтверджує оплату державного мита (за реєстрацію права власності потрібно заплатити 2000 рублів);
кадастрові та технічні паспорти об'єктів;
договір міни в трьох примірниках;
нотаріальна згода або особиста присутність подружжя (якщо передане майно є спільно нажитим;
свідоцтва про право власності або виписки з ЕГРН на предмети обміну;
згоду третіх осіб, якщо об'єкт, який потрібно обтяжений;
згода органів опіки та піклування, якщо один з власників не досяг повноліття.

Для проходження державної реєстрації необхідно звернутися в Росреестр або МФЦ за місцем знаходження одного з предметів обміну. Для подальшої реєстрації права власності слід звертатися за місцем знаходження кожного з об'єктів відповідно.

розірвання угоди

Розірвання договору можливе за згодою сторін або за рішенням судових органів. Згідно ст. 453 ГК РФ, вимагати повернення предмета угоди до її розірвання неможливо.

Для звернення до суду повинні бути вагомі підстави, які можливо підтвердити. До таких підстав відносять:

підписання документи під впливом погроз життю або здоров'ю;
введення в оману щодо змісту договору;
допущення навмисних або випадкових помилок в тексті документа, які впливають на зміст домовленостей;
одна зі сторін була введена в оману щодо предмета або природи угоди;
недотримання умов договору.

Звернутися до суду можна до закінчення терміну позовної давності, який становить максимум три роки. Для деяких випадків термін позовної давності менше і становить один рік.

При незадоволенні результатом угоди однією зі сторін необхідно спробувати врегулювати ситуацію, не звертаючись до суду. Розірвання в односторонньому порядку неможливо.

Перш ніж подавати позовну заяву ініціатор розірвання повинен направити другій стороні письмову пропозицію про мирне врегулювання питання. До суду слід звертатися тільки після незгоди або ігнорування пропозиції.

Як оформити обмін?

Алгоритм обміну виглядає так:

Пошук другого учасника обміну.
Складання договору міни.
Підготовка пакету документів для реєстрації.
Оплата державного мита.
Отримання виписки з ЕГРН, що підтверджує право власності.

Нерідко такі угоди укладаються між родичами. Але якщо необхідно обміняти житло, а підходящого для здійснення угоди немає, допомогти можуть спеціалізовані агентства нерухомості.

При складанні договору міни необхідно чітко прописувати умови угоди. Якщо об'єкти рівноцінні, то важливим буде вказівка \u200b\u200bтерміну вступу в нові права. Коли обмін нерівноцінний, то в тексті документа вказується вартість компенсаційної виплати.

Податок при обміні нерухомості

Договір міни не підлягає оподаткуванню, якщо відбувається обмін рівноцінними об'єктами. Це прописано в ст. 658 ГК РФ.

Коли об'єкти мають різну вартість, і одна зі сторін сплачує компенсацію, ця сума визнається доходом і оподатковується. Його розмір складе 13% від різниці між вартістю об'єктів. Уникнути виплати можна, оформивши податкове вирахування в ФНС або за місцем трудової діяльності.

Ці правила діють, якщо нерухомість знаходиться у власності менше трьох років. Крім безпосередньо сплати податку, потрібно здати в податкову декларацію.

Обмін квартири з материнським капіталом

Нерідко виникає необхідність доплатити материнським капіталом при нерівноцінний обмін. Однак така можливість законодавчо не допускається.

Є два альтернативних варіанти дій:

Отримання іпотеки на квартиру і повне погашення материнським капіталом і коштами від продажу існуючого житла.
Оформлення іпотеки і часткове погашення материнським капіталом.

І в тому і в іншому варіанті не обійтися без іпотеки, а замість договору міни буде здійснена угода купівлі-продажу. Для оформлення обов'язково потрібно отримати згоду органів опіки та піклування на виписку дитини для подальшої прописки в кращому житловому приміщенні.

Таким чином, спочатку потрібно звернутися в банк. А потім в Росреестр для посвідчення угоди, якщо всі нюанси будуть улагоджені, а документи підготовлені. До пакету необхідних паперів необхідно докласти сертифікат на отримання державної підтримки.

Угоди, в яких фігурує материнський капітал, не обкладаються державним митом. А ось податок при продажу майна в розмірі 13% буде потрібно заплатити, якщо реалізоване житло перебувало у власності менше трьох років.

Якщо у вас виникли складності з договором міни, звертайтеся за консультацією до юриста. Отримати безкоштовну правову допомогу можна на нашому сайті. Введіть питання в спеціальне поле на сайті.

Оформлення договору міни - найбільш безпечний варіант. Ризик зіткнутися з шахраями або аферистами в цьому випадку мінімальний. Незважаючи на це, все ж рекомендуємо отримати консультацію юриста перед підписанням договору.

Обмін житлом - не найпоширеніший варіант зміни квартири або будинку. Однак в деяких випадках саме він є оптимальним варіантом. Найчастіше такі угоди роблять близькі родичі, друзі, знайомі.

Не можна плутати договір міни з обміном квартири. Останній передбачає просто зміну місця проживання без набуття права власності (житло соціального найму, наприклад).

Якщо ж в результаті обміну платою виступають не гроші, а права власності на нерухомість, то це і є міна.

У ст. 567 Цивільного кодексу РФ викладено поняття договору міни - це різновид угоди з нерухомістю, в результаті якої власники обмінюються житлом.

Апріорі обмін цей повинен бути рівноцінним, хоча в тексті можуть передбачати протилежне.

Нюансом такої угоди є правове становище сторін - кожна з них одночасно виступає і покупцем, і продавцем.

Факт обміну житлом підтверджується укладанням письмового договору між сторонами. Документ оформляється як цивільно-правова угода.

За своєю суттю, це той же з властивими йому моментами:

платою за житло виступають не гроші, а майнові права, в які вступає кожен з власників квартир по вступі договору в силу;
договір міни вважається виконаним після реєстрації прав власності на житлові приміщення, що супроводжується отриманням нових, і іншої документації.

У випадках, коли обмін нерівноцінний, угоду вже не можна вважати справжнім «бартером», оскільки одна зі сторін отримує якусь прибуток. Всі ці нюанси також прописуються в договорі.

Регулюються такі угоди, як і, нормами Цивільного кодексу РФ.

В яких випадках вигідно укладати договір?

Основними причинами, що спонукають власників житла до висновку, можна вважати:

бажання поліпшити свої умови проживання з мінімальними витратами часу;
спроба заощадити на сплаті податків.

Останнє часто є першопричиною здійснення бартеру. Справа в тому, що при рівноцінний обмін, коли майно власників підходить обом сторонам і вартість їх дорівнює, податок до держбюджету не сплачується.

Навіть якщо нерухомість нерівноцінні, розмір відрахувань буде істотно нижче. Оскільки передбачає відрахування з отриманого прибутку, то і стягуватися він буде не з загальною оціночною вартістю, а тільки з різниці.

Необхідність сплати ПДФО виникає тільки у тих власників, які володіють житлом менше 3 років. Причому неважливо, яким чином власник вступив в права:, успадкування.

При терміні володіння менше 3 років можна скористатися, прописаний в ст. 220 Податкового кодексу РФ.

Угоди між близькими людьми нерівноцінних квартир часто відбуваються з доплатою «в конверті», коли сума прибутку від продажу і зовсім ніде не фігурує.

На практиці укладання таких договорів здійснюється найчастіше між родичами або друзями.

Знайти сторонньої людини-власника житла, якого влаштує ваша квартира, а його нерухомість сподобалась вам, дуже важко.

Нюанси при оформленні договору

Такий документ укладають виключно власники нерухомості. Його основні пункти прописані в ст. 567 Цивільного кодексу РФ.

Відео: Підміна договору купівлі-продажу договором міни

У відеоролику розповідається про поширеному способі шахрайства при укладанні угод з нерухомістю, коли договір міни нерухомості формально підміняється договором купівлі-продажу. У чому полягає обман і які правові наслідки можуть настати для сторін такої угоди?