Повідомлення про проведення зборів у очній формі. Загальні збори власників

1.1 Загальні збори власників приміщення у багатоквартирному будинку (Далі Збори власників) – орган управління багатоквартирним будинком.

До компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку належать прийняття рішень з питань віднесених до Зборів Житловим Кодексом РФ, зокрема, закріплених у ст. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ.

1.2 Види загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Збори власників можуть бути черговими та позачерговими. Основною відмінністю таких зборів є лише те, що чергові збори власників мають проводитися не рідше одного разу на рік, зазвичай у другому кварталі року для того, щоб керуюча організація відповідно до ч.11 ст. 162 ЖК РФ надала власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік.
У свою чергу позачергові збори власників можуть бути скликані з ініціативи будь-якого власника приміщення в МКД, при цьому всі клопоти та витрати пов'язані з проведенням зборів він несе сам.

Відповідно до ст. 44.1. ЖК РФЗагальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть проводитись за допомогою:

При цьому законодавець не пов'язує проведення заочного голосування з попереднім проведенням очних зборів, тобто можна вибрати будь-яку форму з трьох дозволених.

1.3 Форми прийняття рішень зборах власників.

Єдиною формою прийняття рішень з питань зборів власників, що входять до повноважень – є голосування.

2.1 Кворум.

Кворум- встановлене законом, статутом організації або регламентом кількість учасників зборів (засідань), достатня для визнання цих зборів правомочними приймати рішення з питань його порядку денного.

Відповідно до ст. 45 ЖК РФ збори власників правомочні (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у цьому будинку або їх представники, які мають більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загальної кількості голосів.

Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку. Частка кожного власника визначається шляхом поділу площі приміщення (за свідоцтвом про право власності) на суму площ житлових та нежитлових приміщень у будинку згідно з технічним паспортом додому.

Дуже часто в технічному паспорті додому міститься застаріла або неточна інформація, часто в загальну площу будинку включають не тільки площу житлових та нежитлових приміщень, а й площу підвалів, горищ.

При обліку реальної площі житлових та нежитлових приміщень потрібно враховувати лише площу приміщень, на які зареєстровані права власності згідно з Реєстром.

Тобто якщо в будинку 10 квартир площею по 30 м2 кожна, тобто. загальною площею 300 м2 частка кожної квартири в праві власності на загальне майно складе:

Зверніть увагу, частка вважається не у відсотках, а саме у частках. Хоча зрозуміло, частка 0,1 відповідає 10%

Часто виникає питання, а як дізнатися площу будинку, а де взяти дані БТІ, а які дані правильні, якщо вони в різних документах різняться. Відповідь це питання міститься у Постанова Уряди Російської Федерації від 13 серпня 2006 р. № 491 р. Москва «Про затвердження Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку …»

Пунктом 4 зазначених правил передбачено, що у разі розбіжності (суперечності) відомостей про склад спільного майна, що містяться у Реєстрі, документації державного технічного обліку, бухгалтерського обліку керівників чи інших організацій, технічної документації на багатоквартирний будинок, пріоритет мають відомості, що містяться у Реєстрі.

Тобто. Основним документом визначальним площа приміщення є Свідоцтво про право власності приміщення.

Для того, щоб дізнатися чи є на очних зборах Кворум використовують ЯВОЧНИЙ ЛИСТ - кожен власник, який прийшов на збори, повинен пред'явити документ, що підтверджує особу, документ, що підтверджує право власності. Ці дані вносяться в явочний лист, власник обов'язково повинен у ньому розписатися.

Перед початком зборів підраховується скільки власників зареєструвалися і якою часткою у праві спільної власності вони мають. Якщо понад 50%, то є кворум. Якщо до зборів кворуму немає, можна відкласти початок зборів на 15 - 30 хвилин, щоб дати можливість зареєструватися запізнілим.

Слід зазначити, що початок зборів означає припинення реєстрації учасників, можуть реєструватися під час зборів, досі оголошення зборів закритим.

2.2. Кваліфікована більшість.

Частиною 1 статті 46 передбачено, що рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів від загальної кількості голосів власників приміщень, що приймають участь у цих зборах, у багатоквартирному будинку,

Але при цьому деякі особливо важливі питання передбачені пунктами 1-3.1 частини 2 статті 44 ЖК РФ приймаються не просто більшістю голосів власників, що прийшли на збори, а саме більшістю не менше двох третин голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку:

прийняття рішень щодо реконструкції багатоквартирного будинку;
прийняття рішень про межі використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі запровадження обмежень користування ним;
прийняття рішень про користування спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку іншими особами, у тому числі про укладення договорів на встановлення та експлуатацію рекламних конструкцій, якщо для їх встановлення та експлуатації передбачається використовувати спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку;
прийняття рішень щодо визначення осіб, які від імені власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважені на укладення договорів про використання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку

Тобто. наприклад, для того, щоб прийняти рішення про розміщення на фасаді будинку рекламного банера, потрібно, щоб за це рішення висловилося "ЗА" не просто більшість з тих, хто прийшов на збори, а щоб "ЗА" висловилися понад 66% ВСІХ власників приміщень будинку.

Наприклад, припустимо, що на збори прийшло 60% власників і всі вони на 100% проголосували "ЗА", але цього буде недостатньо для ухвалення рішень, передбачених пунктами 1 - 3.1 частини 2 ст. 44 ЖК РФ, т.к. ці на 100% проголосували "ЗА" становлять лише 60% ЗАГАЛЬНОГО ЧИСЛА ГОЛОСІВ ВСІХ власників приміщень будинку.

приміщення або ділянку, на якій можна вмістити присутніх.
організаційні моменти (вибір оптимального часу, канцелярія тощо)
Повідомлення власників не пізніше ніж за 10 днів до проведення має бути направлене кожному власнику або рекомендованим листом, або вручено особисто під розпис. Бажано додатково розмістити оголошення про проведення зборів на спеціальних стендах у під'їздах.

Слід зазначити, що законодавець визначив перелік інформації, що має бути у змісті цього повідомлення. Зокрема відомості про особу, за ініціативою якої скликаються ці збори; форма проведення цих зборів (очні збори, заочне голосування, очно-заочна форма); дата, місце, час проведення цих зборів або у разі проведення цих зборів у формі заочного голосування; дата закінчення прийняття рішень власників з питань, поставлених на голосування, та місце або адресу, куди мають передаватися такі рішення; порядок денний цих зборів; порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, та місце або адреса, де з ними можна ознайомитись.

2.4. Порядок денний зборів та її значення.

Збори власників мають право приймати рішення лише з питань, включених до порядку денного зборів. Таким чином, перед надсиланням повідомлення слід чітко визначити питання, що включаються до порядку денного. Крім питання, заради якого проводяться збори, до порядку денного рекомендується включити такі питання:

обрання голови зборів;
обрання секретаря зборів власників;
обрання лічильної комісії;
визначення місця зберігання протоколів загальних зборів.

Треба зазначити, що обрання голови, секретаря та лічильної комісії ніде не регламентується – ця традиція прийшла до нас із комсомольських та партійних зборів, але краще її дотриматися.

Вимоги до оформлення протоколів загальних зборів власників приміщень у багатоквартирних будинках затверджено Наказом міністерства будівництва та житлово-комунального господарства РФ від 25 грудня 2015 р. №937/пр.

Вступна частина повинна містити такі відомості:

а. про ініціатора загальних зборів

б. про особу головуючого на загальних зборах та тих, хто проводив підрахунок голосів

в. про осіб, які взяли участь у загальних зборах

е. про загальну площу житлових та нежитлових приміщень

ж. про порядок денний

з. про наявність чи відсутність кворуму

Текст основної частини протоколу загальних зборів складається з порядку денного та окремих розділів щодо кількості питань порядку денного загальних зборів.

Питання порядку денного загальних зборів повинні формулюватися гранично точно, ясно, відображати суть обговорюваних питань і не допускати двоякого тлумачення.

Не допускається включати до порядку денного загальних зборів пункт "Різне".

Текст протоколу загальних зборів викладається від третьої особи множини ("слухали", "виступили", "постановили", "вирішили").

Обов'язковими додатками до протоколу загальних зборів є:

а. реєстр власників приміщень у багатоквартирному будинку

б. повідомлення про проведення загальних зборів

в. реєстр вручення власникам приміщень у багатоквартирному будинку

м. список власників приміщень у багатоквартирному будинку присутніх на загальних зборах

д. довіреності

е. документи, за якими під час розгляду питань, включених до порядку денного та поставлених на голосування, приймалися рішення на загальних зборах

ж. рішення власників приміщень у багатоквартирному будинку у разі проведення загальних зборів у формі очно – заочного чи заочного голосування

з. інші документи чи матеріали

Відповідно до ч.3 ст. 46 ЖК РФ рішення прийняте зборах власників має бути донесено до власників які були присутні у такому голосуванні як наслідок протокол може бути виготовлений пізніше 10 днів із моменту зборів власників.

У разі проведення зборів у очно-заочній формі складається один протокол.

Слід звернути увагу на те, що більшість спорів про легітимність виникає з питань оформлення результатів голосування зборів власників.

При проведенні загальних зборів у очній формі, власники голосують як правило підняттям руки, при цьому поіменно підрахувати хто був ЗА, ПРОТИ, ПІДТРИМАвся практично неможливо, тому якщо на зборах вирішуються важливі неоднозначні питання, то відповідно до п.4. ст.46 ЖК РФ голосування з питань порядку денного загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку може здійснюватися у вигляді оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування.

Краще це нехтувати і з гострих питань запропонувати власникам поряд із підняттям руки висловити своє рішення і письмово.

Так само надалі при виникненні суперечок дуже допоможуть фотографії, зроблені під час зборів.

4. Зміна керуючої компанії

У разі прийняття загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку рішення про зміну способу управління багатоквартирним будинком або організації, що управляє багатоквартирним будинком, настає наступний етап, необхідний для реалізації наміченого результату.

Після ухвалення рішення про зміну КК або зміну способу управління, особа уповноважена загальними зборами власників приміщень
у багатоквартирному будинку підписує та направляє організації, що раніше керувала таким будинком (слід переглянути термін повідомлення в договорі, якщо він зазначений з КК), а також до органу державного житлового нагляду суб'єкта Російської Федерації та органу місцевого самоврядування повідомлення про прийняте на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку рішення з додатком копії протоколу таких загальних зборів.

Зазначене повідомлення має містити адресу організації, обраної власниками приміщень у багатоквартирному будинку для керування таким будинком, або у разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень у такому будинку одного з даних власників, зазначеного у рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу керування таким будинком, в тому числі відомості, необхідні для встановлення телефонного та електронного зв'язку.

4.1. Розірвання/зміни договору з КК, передача технічної, бухгалтерської та іншої документації новому суб'єкту управління МКД.

Відповідно до п.10 ст. 162 ЖК РФ керуюча організація за тридцять днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з управлінням таким будинком документи новообраної керуючої організації, товариству власників житла або житлового кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу таким будинком власниками приміщень у такому будинку одному з даних власників, зазначеному у рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу керування таким будинком, або, якщо такий власник не вказано, будь-якому власнику приміщення у такому будинку.

Слід зазначити, що при виборі нового способу управління договір з організацією, що управляє, договір слід вважати розірваним, проте закон не вказує на момент припинення договору в цьому випадку.

Зважаючи на те, що чинним законодавством не регламентовано порядок припинення правовідносин між власниками приміщень у багатоквартирному будинку та колишньою керуючою організацією, Арбітражна практика пішла шляхом, що передача технічної документації до новообраної керуючої організації повинна проводитися в розумний термін з урахуванням часу, необхідного для врегулювання відносин з ресурсопостачальними організаціями з цього будинку (п. 1, 9 ст. 161 ЖК, п. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 6, ст. 450 ЦК України). Таким чином, на загальних зборах власників з порядком денним про вибір нового способу управління необхідно передбачити порядок припинення зобов'язань за договором, головним чином, визначивши його за часом.Наприклад, з першого числа наступного місяця.

У разі наявності на момент проведення загальних зборів власників у МКД чинного договору управління, до порядку денного зборів обов'язково включається питання про розірвання цього договору управління з дати укладання договору з новообраною керуючою організацією, що має право здійснювати управління МКД відповідно до ЖК РФ (далі – Організація).

Зміна договору також регулюється загальними положеннями ЦК України.

4.2. Розрахунки з УК.

Відповідно до Цивільного кодексу та п. 8 ст. 162 ЖК РФ якщо у сторін договору управління, що розривається, залишилася заборгованість, то ними повинні бути відшкодовані взаємні збитки. Наприклад, частиною власників приміщень має бути повернено борг з оплати житлових приміщень та комунальних послуг, керуючою організацією має бути повернуто вартість оплачених, але не виконаних послуг та робіт (пп. «б» п. 10 Листи Мінрегіону РФ від 26.03.2007 N 5280- СК/07 "Про зміну житлового законодавства РФ").

Слід зазначити, що вартість оплачених, але з виконаних послуг розглядатиметься як безпідставне збагачення із боку колишньої керуючої організації та відповідно регулюватися главою 60 ДК РФ.

Примітки:

Слід уникати будь-яких форм зборів і голосувань, які передбачені Житловим Кодексом РФ. Рекомендується використовувати бюлетені голосування (письмові рішення) навіть якщо збори проводяться в очній формі.
Особливу увагу слід приділити дотриманню порядку повідомлення зборах (особисто під розпис чи рекомендованим листом з обов'язковим збереженням квитанції), т.к. Порушення порядку повідомлення є основною причиною скасування рішень зборів.
Ніколи не намагайтеся проводити збори поодинці, якщо немає ініціативної групи - не думайте про збори.
Не забувайте складати протоколи, збережіть поштові квитанції від рекомендованих листів, бюлетені заочного голосування.
У разі зміни КК необхідно заздалегідь визначити новий КК, в який буде передано будинок, новий КК із задоволенням допоможе Вам провести зібрання.

Про те, як правильно провести загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку, розповідає Юрій Нетреба із Московської колегії адвокатів «Арбат». Якщо дотриматися не всі формальності, рішення зборів потім можуть визнати недійсним. Тому важливо знати, як підготувати документацію, повідомити про проведення зборів, правильно його організувати, оформити та підрахувати результати. Також юрист розповів про порядок повідомлення чиновників та зберігання документів зборів.

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку (як житлових, так і не житлових приміщень, машино-місць, підземного гаража, тобто власників будь-яких приміщень) – це орган управління багатоквартирним будинком.

Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можна проводити необмежену кількість разів. Законодавець не забороняє проводити одночасно кілька зборів із різним порядком денним. Також не встановлено протяжність загальних зборів, отже, загальні збори може тривати місяць, два тощо, але з рідше одного разу на рік, а то й встановлено іншого порядку. Водночас, санкції за непроведення загальних зборів немає.

Основні етапи організації та проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (далі – ОСС) такі:

Визначення ініціатора.
Підготовка документації загальних зборів.
Повідомлення про проведення загальних зборів.
Проведення загальних зборів за обраною формою (очна, заочна, очно-заочна).
Оформлення результатів голосування.
Повідомлення про результати ОСС власників та зацікавлених осіб.
Направлення документів до органу житлового нагляду (ДЖІ).
Зберігання документації.

Загальні збори ініціює активна група чи окремі особи, позачергові збори – найчастіше власники. Таке право є і в юридичних осіб, наприклад, керуючої компанії, що діє (п.7 ст. 45 ЖК РФ).

Ініціатори можуть діяти через представника, для чого потрібна довіреність, засвідчена нотаріусом, або оформлена відповідно до загальних вимог ст. 185.1 ЦК.

Для підготовки до проведення загальних зборів знадобляться такі документи:

Реєстр власників приміщень багатоквартирного будинку
Повідомлення про проведення загальних зборів власників.
Бланки рішень власників
Аркуші реєстрації.

Де та як отримати ці документи?

Реєстр власників приміщень багатоквартирного будинку потрібен для того, щоб направити повідомлення про проведення загальних зборів та порахувати голоси з питань порядку денного. Він повинен включати відомості про власників приміщень конкретного багатоквартирного будинку, із зазначенням площі приміщень, які вони займають. Документ є невід'ємною частиною протоколу загальних зборів.

Його можна отримати у керуючій організації конкретного будинку. Якщо вона відмовляється, реєстр можна скласти самотужки. Для цього потрібно попросити власників приміщень подати видані до 15 липня 2016 р. свідоцтва про реєстрацію або подати запит у Єдиному державному реєстрі прав на нерухомість. Після 15 липня 2016 року право підтверджує витяг з ЄДРП, а паперові свідоцтва скасували (лист Мінбуду від 17 листопада 2016 р. № 38396-ОД/04).

Повідомлення (повідомлення) про проведення загальних зборів

Що має містити повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку?

У повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку зазначаються:

відомості про особу (особи), з ініціативи якої (яких) скликаються збори;
форма проведення зборів (очні збори або заочне голосування, збори у очно-заочній формі);
дата, час, місце проведення зборів або у разі проведення цих зборів у формі очно-заочного голосування - час, дата початку та закінчення прийому рішень власників з питань, поставлених на голосування, місце або адресу, куди мають передаватися такі рішення;
порядок денний зборів;
порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, місце або адреса, де з ними можна ознайомитись.

Сповістити кожного власника приміщення у багатоквартирному будинку про час та місце ОСС слід не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення загальних зборів. Залежно від цього, який метод інформування встановили загальні збори, можна повісити оголошення у під'їзді чи іншому загальнодоступному місці, вручити повідомлення під підпис кожному власнику чи надіслати рекомендованим листом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Які питання вирішуються на загальних зборах власників приміщень?

Зміна КК чи способу управління домом.
Створення/ліквідація ТСЖ.
Затвердження порядку оформлення та місця зберігання протоколу загальних зборів власників.
Реконструкція будинку та будь-які питання, пов'язані зі складами та прибудовами для господарських потреб.
Демонтаж окремих об'єктів, що належать до будівлі.
Використання прибудинкової території.
Передача в оренду території під магазини та інші цілі.
Мешканці вирішують питання про будівництво дитячого майданчика, паркування, про заборону використання земельної ділянки, що належить будинку.
Вирішення питань щодо спрямування коштів, що збираються на капітальний ремонт.

(Кошти можуть йти як на власний рахунок ТСН, так і до загального державного фонду. Прийняття такого рішення не потребує зволікань.)

Способи керування багатоквартирним будинком

Житлове законодавство передбачає три способи управління багатоквартирним будинком (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Загальні збори власників приміщень обирають найбільш зручний і підходящий спосіб управління і можуть змінити їх у будь-який час на підставі свого рішення (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Спосіб 1. Безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 164 ЖК РФ)

Безпосереднє управління можливе у багатоквартирному будинку, кількість квартир у якому становить не більше тридцяти (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Від імені власників приміщень у такому будинку у відносинах з третіми особами вправі діяти один із власників приміщень у такому будинку або інша особа, яка має повноваження, засвідчена довіреністю (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Спосіб 2. Управління товариством власників житла (ТСЖ) або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом

ТСЖ створюється власниками багатоквартирного будинку (рішенням понад 50% власників) або власниками квартир кількох будинків, є видом товариств власників нерухомості, що є об'єднанням власників приміщень у багатоквартирному будинку, і реєструється як некомерційна організація (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст.46 ЖК РФ, пп.4 п. 3 ст.50, п. 2 ст.291 ЦК РФ).

Мета ТСЖ - управління спільним майном будинку та здійснення діяльності щодо створення, утримання, збереження та прирощення такого майна, надання комунальних послуг, здійснення іншої діяльності, спрямованої на досягнення цілей управління багатоквартирними будинками або на спільне використання майна власників (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ має право надавати послуги та (або) виконувати роботи з утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку своїми силами або залучати на підставі договорів осіб, які здійснюють відповідні види діяльності. Якщо ТСЖ уклало договір з організацією, що управляє, воно контролює виконання зобов'язань за таким договором.

Спосіб 3. Управління керуючою організацією

Керівна організація - комерційна організація, що надає послуги з управління багатоквартирним будинком на підставі ліцензії (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Крім способу управління загальним зборам власників приміщень необхідно вибрати конкретну керуючу організацію, погодити з нею умови договору та розмір плати за утримання та ремонт.

При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень з кожним власником укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні загальних зборів (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). За умовами договору керуюча організація протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень та особам, що користуються приміщеннями, в цьому будинку особам, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договір управління багатоквартирним будинком укладається на термін не менше одного року і не більше ніж п'ять років (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При цьому власники приміщень мають право розірвати договір управління на підставах, передбачених ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. За неналежне надання послуг керуюча організація відповідає перед власниками. Вони мають право на загальних зборах відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору, і прийняти рішення про вибір іншої керуючої організації або зміну способу управління будинком (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Проведення загальних зборів

У день проведення зборів члени ініціативної групи зустрічають у призначеному місці та в обумовлений час інших власників приміщень. Голосувати на загальних зборах власник приміщення може особисто або через представника. Довіреність на голосування повинна містити відомості про представляного власника приміщення та його представника (ім'я або найменування, місце проживання або місце знаходження, паспортні дані) та має бути оформлена відповідно до вимог п. 4 та п. 5 ст. 185 ЦК України або засвідчена нотаріально. Відомості про осіб, які беруть участь у очній частині голосування, вносяться до реєстраційних листів. Незалежно від участі в очній частині голосування, всі власники голосують письмово, заповнюючи бланк рішення. Бланки рішення треба надіслати або видати заздалегідь, а також повідомити дату, час та місце прийому заповнених бланків.

Загальні збори не можуть приймати рішення з питань, не включених до порядку денного, а також змінювати його.

Порядок проведення детально регламентується Наказом Мінбуду Росії від 31.07.2014 № 411/пр "Про затвердження зразкових умов договору управління багатоквартирним будинком та методичних рекомендацій щодо порядку організації та проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирних будинках"

Що має містити рішення власника приміщення МКД?

У рішенні власника з питань, поставлених на голосування, треба зазначити такі відомості:

Відомості про власника:

відомості про особу, яка бере участь у голосуванні (П.І.Б. голосуючого власника (представника власника), № приміщення, його частка у праві власності на приміщення);
відомості про документ, що підтверджує право власності особи, яка бере участь у голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку (номер бланка свідоцтва або реєстраційний номер з виписки ЄДРН);
рішення з кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями «за», «проти» чи «утримався» (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Якщо голосування здійснює представник, він має додати довіреність. Законний представник, який проголосував за неповнолітнього власника (батько), обов'язково додає копію свідоцтва про народження неповнолітнього.

Відомості про час, дату та місце прийому бланків рішень, підпис власника або його представника. (Бланк рішення без підпису вважається недійсним та не береться до уваги при підрахунку голосів за результатами голосування).

Дуже важливо пам'ятати, що загальні збори є правомочними (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень або їх представники, які мають більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів. Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку на загальних зборах, пропорційно його частці у праві, а саме: 1 кв. м = 1 голос.

При вирішенні питання про створення ТСН у бланку рішення, а також на порядку денному мають стояти питання:

Про створення Товариства власників нерухомості.
Про затвердження його назви;
Про затвердження його статуту;
Про обрання його голови;
Про вибір методу управління;
Про розірвання раніше укладених договорів управління.

Для ухвалення рішення про створення ТСН необхідно понад 50% від загальної кількості голосів. Усі власники, які проголосували «ЗА» створення ТСН та затвердження статуту, мають підписати протокол загальних зборів.

Оформлення результатів голосування

Рахункова комісія опрацьовує бюлетені та підраховує результати голосування. Склад лічильної комісії визначають власники на загальних зборах.

Зараховуються ті голоси, якими власник вибрав у письмовому рішенні лише одне варіант відповіді. Інакше рішення визнаються недійсними. Якщо на порядку денному кілька питань - одна некоректна відповідь не робить недійсним все рішення (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Остаточне рішення загальних зборів оформлюють протоколом із додатком до нього всіх бюлетенів для голосування. Вимоги до протоколу докладно регламентовані Наказом Міністерства будівництва та житлово-комунального господарства РФ від 25 грудня 2015 № 937/пр.

Обов'язковими реквізитами протоколу є:

Назва документу;
дата та реєстраційний номер протоколу загальних зборів;
дата та місце проведення загальних зборів;
заголовок до змістовної частини протоколу загальних зборів;
змістовна частина протоколу загальних зборів;
місце (адреса) зберігання протоколів загальних зборів та рішень власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування;
додатки до протоколу загальних зборів (у разі вказівки на них у змістовній частині протоколу загальних зборів);
підпис голови та секретаря, членів лічильної комісії, або ініціатора загальних зборів власників приміщень, у разі якщо голова та секретар не обиралися.
Підписи всіх власників, які проголосували «ЗА» створення ТСН та затвердження статуту Товариства.

У тексті протоколу розрізняють дві частини: вступну та основну.

Вступна – зафіксована статистика, факти.

Оформляючи протокол, у цьому розділі наводяться дані: Ініціатор зборів.

Для юридичної особи відповідно до реєстраційних та установчих документів прописують найменування організації без скорочень, ОГРН. Для фізичної особи згідно з документом, що засвідчує особу, зазначається П. І. О. без скорочень, номер житлового приміщення, власником якого виступає фізособа, реквізити документа на право власності.

Вказуються голова, секретар та склад лічильної комісії.

Список членів загальних зборів. Сумарна кількість голосів власників МКД. Загальна площа багатоквартирного будинку. Порядок денний. Наявність/відсутність кворуму та правомочності зборів.

В основному записані безпосередньо процесуальні моменти проведення очного етапу. Заочний етап не описується.

Основна частина

Тут прописується порядок денний та окремі розділи (їх кількість відповідає питанням). Питання ставляться на розгляд власниками відповідно до повідомлення про проведення зборів. На порядку денному може стояти одне чи кілька питань. Запитання пронумеровані.

Заборонено додавати пункт «Різне», обговорювати різні питання в його рамках. Заборонено ставити на порядок денний питання, які не потрапили до повідомлення про збори.

Не можна поєднувати в єдиному формулюванні питання з різним змістом.

Основна частина включає 3 розділи:

Частина 1. «Слухали» - тут пишеться П. І. О. учасника зборів, що виступає, порядковий номер, зміст питання відповідно до порядку денного, скорочений зміст виступу або вказівка на додаток з текстом виступу.

Частина 2. «Запропоновано» - однозначна та коротка суть пропозиції щодо питання, що стоїть на голосуванні.

Частина 3. «Вирішили» - рішення щодо всіх питань, що стоять на порядку денному: формулювання може бути «за», «проти», «утримався». Обов'язково пишеться номер та точне формулювання питання відповідно до порядку денного, сума голосів за різними пунктами.

У рішенні може бути кілька пронумерованих пунктів.

Відомості про присутніх та запрошених

Присутні на зборах – це фізособи та юрособи, які мають право голосу на зборах (за ними закріплено право власності на приміщення у МКД). Запрошені на збори – особи, які перебувають на зборах, але не мають права голосу. Найчастіше це юристи чи інші експерти.

Після слова «Присутні» вносяться відомості про всіх осіб, які є присутніми на загальних зборах.

Вони включають:

Для фізичних осіб - П. І. О. (за наявності) власника приміщення у багатоквартирному будинку та (або) його представника (у разі якщо він бере участь у загальних зборах).

Для юридичних осіб - найменування, написане без скорочень та ОГРН юр. особи відповідно до реєстраційних та установчих документів, найменування та реквізити документа, що підтверджує право власності на приміщення, сумарну кількість голосів, якою володіє відповідна особа. П. І. О. (за наявності) представника юридичної особи (запис вносять відповідно до документа, що засвідчує особу), найменування та реквізити документа, що підтверджує повноваження представника юридичної особи, підпис цієї особи.

Вони вказуються відповідно до документа, що засвідчує особу громадянина. Пишеться номер приміщення у багатоквартирному будинку, власником якого є фізична особа та реквізити документа, що підтверджує право власності на приміщення. Вказується кількість голосів відповідної особи, найменування та реквізити документа, що підтверджує повноваження представника власника приміщення (за умови участі у загальних зборах та голосуванні), підпису всіх зазначених осіб.

Дані про осіб, присутніх на зборах, можна оформити списком, якщо їхня кількість перевищує 15 осіб. У ньому також протоколюють інформацію про присутніх згідно із зазначеними вище вимогами п. 12 Наказу.

Список – це обов'язковий додаток до протоколу загальних зборів. У протоколі ставиться помітка «Список додається, додаток № ____» відразу після написання загальної кількості присутніх.

Обов'язковим додатком до протоколу загальних зборів є:

реєстр власників приміщень у багатоквартирному будинку, що містить відомості про всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку із зазначенням прізвища, імені, по батькові (за наявності) власників - фізичних осіб, повного найменування та ОГРН юридичних осіб, номерів належних їм приміщень, та прав реквізити власності на приміщення, кількості голосів, якими володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку;
повідомлення про проведення загальних зборів, оформлене відповідно до п. 5 ст. 45, п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
реєстр вручення власникам приміщень у багатоквартирному будинку повідомлень про проведення загальних зборів, що містить відомості про власників приміщень у багатоквартирному будинку (представниках власників), яким направлені повідомлення, та спосіб направлення повідомлень, дату їх отримання власниками приміщень у багатоквартирному будинку (представниками випадку, при якому рішенням загальних зборів передбачено, що повідомлення про проведення загальних зборів розміщується у приміщенні даного будинку, визначеному таким рішенням та доступним для всіх власників приміщень у цьому будинку;
список власників приміщень у багатоквартирному будинку, які були присутні на загальних зборах, що містить відомості про власників приміщень у багатоквартирному будинку (представників власників).
довіреності (або їх копії) або інші документи (їх копії), що засвідчують повноваження представників власників приміщень у багатоквартирному будинку, які були присутні на загальних зборах. Якщо за недосконалу дитину голосував батько, то необхідно додати свідоцтво про народження дитини;
документи, за якими під час розгляду питань, включених до порядку денного та поставлених на голосування, приймалися рішення на загальних зборах;
рішення власників приміщень у багатоквартирному будинку у разі проведення загальних зборів у формі очно-заочного чи заочного голосування;
інші документи або матеріали, які будуть визначені як обов'язковий додаток до протоколу загальних зборів рішенням на загальних зборах, прийнятому в установленому порядку.

Протокол загальних зборів виготовляється у строки, встановлені загальними зборами власників приміщень багатоквартирного будинку, але не пізніш як за 10 днів після проведення зборів.

Повідомлення про результати зборів

Остаточне рішення загальних зборів власників оформляється у вигляді протоколу із додатком до нього всіх бюлетенів для голосування. Ініціатор зборів має оприлюднити рішення, ухвалені загальними зборами, а також підсумки голосування. Для цього потрібно розмістити повідомлення у приміщенні даного будинку, яке визначене рішенням загальних зборів та доступне всім власникам.

Повідомити всіх власників необхідно пізніше як за десять днів із дня прийняття цих рішень (ч.3 ст. 46 ЖК).

Направлення протоколу загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку до наглядового органу

Порядок передачі копій протоколів загальних зборів власників приміщень встановлено Наказом Міністерства будівництва та житлово-комунального господарства Російської Федерації від 25 грудня 2015 № 937/пр.

1. У зв'язку з прийняттям Федерального закону №485-ФЗ від 31.12.2017, Керівна організація, правління ТСЖ, ЖК, ЖБК після 11.01.2018р. зобов'язані направити не копії, а оригіналирішень та протоколів загальних зборів власників приміщень, наданих їм відповідно до ч. 1 ст. 46 ЖК РФ особою, яка ініціювала загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, в орган державного житлового нагляду суб'єкта РФ, на території якого знаходиться багатоквартирний будинок, власники приміщень, в якому проводили загальні збори.

2. Оригіналрішень, протоколу потрібно передати протягом п'яти днів з того часу, як їх отримали від ініціатора керуюча організація, правління ТСЖ, ЖК або ЖБК. Вручення треба оформлювати так, щоб можна було підтвердити факт та дату отримання документів органом державного житлового нагляду. Крім цього, зберігається обов'язок розміщення у державній інформаційній системі житлово-комунального господарства (далі – система) електронних образів рішень, протоколу в електронній формі.

3. Копії рішень, протоколу вважаються переданими у разі, коли електронний образ рішень, протоколу знаходиться у відкритому доступі та доступний для огляду в системі, а також при передачі рішень, протоколу іншим способом, крім розміщення в системі, - у разі наявності у керуючої організації , правління товариства власників житла, житлового чи житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу документа, що підтверджує факт та дату їх передачі до органу державного житлового нагляду.

Зберігання матеріалів загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку

У зв'язку з прийняттям поправок до ЖК РФ Федеральним законом №485-ФЗ від 31.12.2017, з 11.01.2018р. тепер допускається зберігати тільки копіїпротоколів загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку та рішень таких власників з питань, поставлених на голосування, у місці або за адресою, що визначені рішенням цих зборів. (П. 4 ст. 46 Житлового кодексу РФ).

1. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щорічно проводити річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Якщо інше не встановлено загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку, річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводяться протягом другого кварталу року, наступного за звітним роком, у порядку, встановленому цією статтею.

2. Загальні збори власників приміщень, що проводяться крім річних загальних зборів, у багатоквартирному будинку є позачерговими. Позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути скликані з ініціативи будь-якого з цих власників.

3. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку є правомочними (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, які володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загальної кількості голосів. За відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути проведені повторні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку.

3.1. Керівна організація, правління товариства власників житла, житлового або житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу зобов'язані вести реєстр власників приміщень у багатоквартирному будинку, який містить відомості, що дозволяють ідентифікувати власників приміщень у даному багатоквартирі. власника приміщення у багатоквартирному будинку, повне найменування та основний державний реєстраційний номер юридичної особи, якщо власником приміщення у багатоквартирному будинку є юридична особа, номер приміщення у багатоквартирному будинку, власником якого є фізична або юридична особа), а також відомості про розміри належних їм часток у праві спільної власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. При вступі до керуючої організації, правління товариства власників житла, житлового чи житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу звернення у письмовій формі, у тому числі звернення з використанням системи, власника чи іншої особи, зазначеної у цій статті, з ініціативи яких скликається спільне збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, про надання реєстру власників приміщень у багатоквартирному будинку зазначені особи зобов'язані протягом п'яти днів з моменту отримання такого звернення надати власнику чи іншій особі, зазначеній у цій статті, цей реєстр. Згода власників приміщень у багатоквартирному будинку на передачу персональних даних, що містяться в реєстрі власників приміщень у багатоквартирному будинку, при наданні цього реєстру в порядку, встановленому цією частиною, з метою скликання та організації проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку не потрібна.

4. Власник, інша особа, зазначена в цьому Кодексі, з ініціативи яких скликаються загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, зобов'язані повідомити власників приміщень у цьому будинку про проведення таких зборів не пізніше ніж за десять днів до дати його проведення. У зазначений термін повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку має бути направлене кожному власнику приміщення у цьому будинку рекомендованим листом, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень у цьому будинку не передбачено іншого способу направлення цього повідомлення у письмовій формі, або вручено кожному власнику приміщення у цьому будинку під розпис або розміщено у приміщенні даного будинку, визначеному таким рішенням та доступним для всіх власників приміщень у цьому будинку.

5. У повідомленні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути зазначені:

1) відомості про особу, за ініціативою якої скликаються ці збори;

2) форма проведення цих зборів (очне, заочне чи очно-заочне голосування);

3) дата, місце, час проведення цих зборів або у разі проведення цих зборів у формі заочного голосування дата закінчення прийому рішень власників з питань, поставлених на голосування, та місце або адресу, куди мають передаватися такі рішення;

4) порядок денний цих зборів;

5) порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, та місце або адреса, де з ними можна ознайомитись.

6. Власники, які мають не менше ніж десять відсотків голосів від загальної кількості голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, мають право звернутися в письмовій формі до керуючої організації або правління товариства власників житла, житлового або житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу збори власників приміщень у багатоквартирному будинку У зверненні про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку мають бути сформульовані питання, які підлягають внесенню до порядку денного зборів. За зверненням власників керуюча організація, правління товариства власників житла, житлового або житлово-будівельного кооперативу, іншого спеціалізованого споживчого кооперативу зобов'язані здійснити заходи, необхідні для проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, протягом сорока п'яти днів з моменту надходження звернення, ніж за десять днів до дати проведення загальних зборів, повідомити про проведення цих загальних зборів кожного власника приміщення у цьому будинку в установленому порядку, а також оформити необхідні документи за результатами проведення цих загальних зборів та забезпечити їх доведення до відома власників приміщень у цьому будинку у порядку , встановленому.

7. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути скликані з ініціативи керуючої організації, яка здійснює управління цим багатоквартирним будинком за договором управління. При цьому до порядку денного таких зборів можуть бути включені питання, віднесені цим Кодексом до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Коментар до Ст. 45 ЖК РФ

1. На загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку кожен такий власник — власник частки спільного майна у цьому будинку може висловити свою волю з усіх питань, пов'язаних з управлінням даним будинком, у тому числі з порядком користування, у встановлених межах розпорядження та утримання спільного майна у будинку, і тим самим реалізувати належне йому право на участь в управлінні багатоквартирним будинком.

2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щороку проводити свої загальні збори (річні загальні збори). У цьому ЖК РФ визначає тимчасові кордону (строки), порядок проведення таких зборів, і навіть те, які питання обов'язково повинні вирішуватися у ньому, тобто. обов'язково включатися до порядку денного зборів.

Відповідно до ч. 1 коментованої статті 45 ЖК РФ власники самостійно повинні вирішувати зазначені питання на своїх загальних зборах. При цьому виникає питання про межі свободи власників при встановленні порядку проведення щорічних загальних зборів, зокрема: чи вправі власники змінити порядок прийняття рішень, вимоги про кворум, обов'язковість оформлення протоколів тощо?

В даному випадку необхідно враховувати, що законодавець, давши найменування статті «Порядок проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку», тим самим окреслив коло пов'язаних із цим питанням відносин, частина яких стала предметом регулювання коментованої статті, — це відносини, що виникають у зв'язку з цим. з визначенням наявності кворуму зборів та інформування співвласників про передбачуване проведення зборів. Тому інші питання, пов'язані з порядком прийняття рішень, голосуванням, проведенням зборів у формі заочного голосування та відображені у — , не віднесені законодавцем до порядку проведення загальних зборів, у зв'язку з чим передбачені у зазначених статтях вимоги однаково поширюються на річні загальні збори та співвласники при встановленні порядку проведення річних зборів не мають права обмежити застосування таких вимог.

Цей висновок підтверджується і тим, що законодавець у ч. 1 статті не відносить порядок повідомлення про прийняті зборами рішення, встановлений ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, до порядку проведення зборів. Зокрема, у ч. 1 коментованої статті прямо вказується на необхідність встановлення поряд із порядком проведення річних загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку порядку повідомлення про ухвалені такими зборами рішення. При цьому слід звернути увагу на те, що з урахуванням буквального тлумачення ч. 3 статті (дана частина прямо передбачає обов'язковість проведення повторних загальних зборів власників за відсутності встановленого цією частиною кворуму для проведення річних загальних зборів) власники при встановленні порядку проведення річних загальних зборів не вправі змінити закріплені у зазначеній частині умови про правочинність таких зборів (кворуму).

Відповідно власники приміщень у багатоквартирному будинку в рамках встановлення порядку проведення річних загальних зборів можуть визначити конкретну дату, час та місце щорічного проведення таких зборів або тимчасовий період, у рамках яких мають проводитися ці збори, постійний перелік питань, що включаються щороку до порядку денного зборів, порядок направлення повідомлень про його проведення, у тому числі порядок ознайомлення з інформацією та (або) матеріалами, які будуть представлені на цих зборах, включаючи адресу або місце, де їх розміщують та де з ними можна ознайомитись, форму проведення цих зборів, осіб, відповідальних за його проведення, порядок повідомлення про прийняті зборами рішення та інші питання, пов'язані з проведенням річних загальних зборів, за винятком тих, які мають вирішуватись у рамках вимог, встановлених у ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, а також вимоги про кворум, передбаченого ч. 3 ст. 45 Кодексу.

3. Обов'язковість щорічного проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку зумовлена насамперед тим, що існує досить велике коло питань, які потребують щорічної уваги власників спільного майна у багатоквартирному будинку. Це питання, які пов'язані з підтриманням у належному стані інфраструктури багатоквартирного будинку та самого такого будинку, оскільки цей об'єкт нерухомості з часом піддається впливу зовнішніх факторів, що призводить до його поступового руйнування, і тому він, безумовно, потребує постійної турботи та уваги ( контролю над його станом). При цьому слід зазначити, що ЖК РФ не передбачає наслідків недотримання власниками приміщень у багатоквартирному будинку вимог про щорічне проведення загальних зборів.

4. Власники приміщень у багатоквартирному будинку в міру необхідності можуть також проводити позачергові загальні збори, які скликаються з ініціативи будь-якого з власників та проводяться у порядку, встановленому ЖК РФ. При цьому досить очевидно, що до визначення строків та порядку проведення річних загальних зборів перші загальні збори будуть позачерговими. Відповідно питання, пов'язані з проведенням перших річних загальних зборів, можуть бути визначені на загальних зборах, скликаних з ініціативи будь-якого із зазначених власників і що проводиться в порядку, встановленому ЖК РФ для проведення загальних зборів.

Можливість проведення позачергових зборів передбачена для більш гнучкого та оперативного втручання власників у процес керування багатоквартирним будинком. Слід зазначити, що ЖК РФ не називає конкретних випадків, коли обов'язково повинні бути скликані позачергові загальні збори. Водночас до таких випадків можна віднести випадки виникнення обставин, за яких власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані ухвалити рішення про ліквідацію товариства власників житла (див. ).

Позачергові збори можна було б охарактеризувати як надзвичайні збори. Цей термін дуже точно визначає статус позачергових зборів та його значення у житті багатоквартирного будинку. Як правило, позачергові збори мають надзвичайний характер, оскільки, наприклад, є основним засобом з'ясування відносин, вирішення суперечок між власниками і керуючою організацією або між окремими групами власників.

5. Особливість скликання та проведення позачергових зборів на відміну річних зборів у тому, що, по-перше, позачергові збори може бути скликано будь-яким власником і, по-друге, порядок проведення імперативним чином визначено ЖК РФ. Річні збори з урахуванням його періодичної специфіки можуть проводитися без скликання будь-якою особою: наприклад, визначений рішенням загальних зборів порядок може передбачати проведення річних зборів щорічно 31 грудня чергового року. При цьому може бути визначений особливий порядок його проведення, у тому числі повідомлення власників про прийняті рішення, формування порядку денного таких зборів, місця проведення тощо. Саме в річних загальних зборах можуть брати участь представники керуючої організації, з якою власники уклали договір, або представники товариства власників житла, коли може бути оцінена їхня діяльність з управління багатоквартирним будинком тощо.

6. Частина 3 коментованої статті 45 Житлового кодексу РФ встановлює загальну вимогу щодо як річних, і позачергових загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку щодо дотримання кворуму — мінімально необхідної кількості голосів власників, у якому прийняті зборах рішення вважаються правомочними.

Вимога про кворум загальних зборів ЖК РФ безпосередньо пов'язується з необхідністю присутності на ньому власників приміщень у багатоквартирному будинку, які мають більш ніж 50% голосів від загальної кількості голосів цих власників або їх представників. Іншими словами, загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку як орган управління багатоквартирним будинком лише тоді мають право приймати рішення з питань, включених до порядку денного конкретних зборів, коли на момент початку його проведення збирається така кількість власників, яка забезпечує дотримання зазначеної вимоги про кворум. А якщо ні, то рішення загальних зборів не матимуть юридичної сили (діє принцип: «Немає кворуму — не можна приймати рішення»).

7. Загальна кількість голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що беруть участь у зборах, визначається виходячи із суми їх часток у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку, оскільки відповідно до ч. 3 ст. 48 ЖК РФ кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення у багатоквартирному будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку.

Статті 37 і 40 ЖК РФ встановлюють порядок визначення часток у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку.

8. Для визначення правомочності зборів потрібно для початку знати загальну площу всіх житлових, що належать власникам у багатоквартирному будинку, і не входять до складу спільного майна в такому будинку нежитлових приміщень. Тільки знаючи таку загальну площу, можна проводити збори, оскільки, як уже зазначалося в наведених прикладах, це дозволить розрахувати кількість голосів, які належать кожному з власників, що беруть участь у зборах, і визначити наявність кворуму.
———————————
Сума голосів, що належать власникам, що приймають участь у зборах, повинна бути більше 50%, оскільки тільки в цьому випадку загальні збори власників вважатимуться правомочними.

Розрахунок такої загальної площі для проведення перших загальних зборів може зробити ініціативна група власників, попередньо склавши список власників усіх приміщень у будинку та узагальнивши за ними інформацію про площу приміщень, що їм належать. При цьому видається, що такий список усім власникам необхідно постійно мати «під рукою», оскільки він може знадобитися не тільки для зазначеної мети, а й для того, щоб забезпечити виконання вимоги, яка встановлює обов'язковість інформування власників про проведення зборів (наприклад, якщо необхідно направити власнику повідомлення про це рекомендованим листом), а також для ідентифікації осіб, які прийшли на збори або передали оформлені письмово свої рішення з питань, включених до порядку денного зборів.

У списку власників може бути, наприклад, така інформація:

- кількість приміщень у багатоквартирному будинку;

- загальна площа таких приміщень;

- Опис кожного приміщення в багатоквартирному будинку (житлове або нежитлове, квартира або кімната, номер квартири і т.п.);

— режим права власності на це приміщення (індивідуальна, спільна спільна або спільна часткова);

- прізвище, ім'я, по батькові (найменування) власника приміщення або вказівку, що приміщення належить на праві власності Російської Федерації, конкретному суб'єкту Федерації або конкретному муніципальному освіті, а також відомості про документ, що підтверджує право власності на таке приміщення;

- Дані, необхідні для ідентифікації власника приміщення (наприклад, паспортні дані громадянина, номер свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи тощо);

- прізвище, ім'я, по батькові (найменування) представника власника приміщення (якщо власник на постійній основі визначив свого представника або має свого законного представника);

— дані, необхідні для ідентифікації такого представника (наприклад, паспортні дані громадянина, номер свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи тощо), а також відомості про документ, на якому ґрунтуються його повноваження, строк таких повноважень;

— поштова адреса власника, за якою мають надсилатися повідомлення про проведення загальних зборів (якщо загальними зборами не прийнято рішення про розміщення таких повідомлень у приміщенні будинку).

9. Для річних загальних зборів коментованою статтею 45 Житлового кодексу встановлено додаткову вимогу: у разі якщо під час проведення таких зборів відсутній кворум, то мають бути проведені повторні річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Однак ЖК РФ не встановлює терміни, протягом яких мають бути скликані повторні річні загальні збори. Водночас досить очевидно, що такі повторні збори мають бути проведені у тимчасових рамках, які не дозволяють порушити вимогу ч. 1 коментованої статті про щорічність її проведення.

10. Якщо з більшості питань, які віднесені до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ передбачає прийняття рішень простою більшістю голосів від загальної кількості голосів, що належать власникам, що приймають участь у зборах, то рішення, зазначені в , можуть бути прийняті тільки кваліфікованою більшістю голосів (не менше 2/3) від загальної кількості голосів всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Таким чином, по суті ЖК РФ визначає кворум, необхідний для відкриття зборів та визнання його правочинним, та кворум, необхідний для прийняття рішень з окремих питань. Це означає, що навіть якщо конкретні збори є в силу ч. 3 коментованої статті правомочними, але в ньому беруть участь власники, яким належить менше 2/3 голосів від загальної кількості голосів усіх власників, вони не мають права приймати рішення з питань (хоч і включеним до порядку денного зборів), які пов'язані з реконструкцією багатоквартирного будинку, будівництвом господарських будівель та інших будівель, будівель, споруд, ремонтом спільного майна у багатоквартирному будинку, межами використання земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у тому числі із запровадженням обмежень користування їм, а також із передачею у користування спільного майна у багатоквартирному будинку.

11. Власники приміщень у багатоквартирному будинку спільно володіють, користуються та у встановлених межах розпоряджаються спільним майном у такому будинку. Реалізують вони ці правомочності, у тому числі через голосування на загальних зборах. Однак відсутність у будь-якого власника інформації про дату та місце проведення таких зборів, по суті, позбавляє його можливості реалізувати зазначені правомочності, тобто. будь-який власник приміщення у багатоквартирному будинку має право на інформацію, що стосується керування багатоквартирним будинком. Це пов'язано загалом з усією діяльністю, що стосується цього управління.

Таким чином, право власника приміщення у багатоквартирному будинку на інформацію, пов'язане з реалізацією його прав на спільне майно в такому будинку, можна визначити, як його право у встановлених законом порядку та обсягах шукати, отримувати, передавати, виробляти та поширювати відомості про осіб, предмети, фактах, подіях, явищах та процесах у сфері управління багатоквартирним будинком.

12. Право власника приміщення у багатоквартирному будинку на інформацію набуває особливого значення, коли воно виступає як гарантія належного здійснення його прав як власника спільного майна у цьому будинку. Зокрема, група власників, зацікавлена у прийнятті конкретного рішення, може навмисно не сповістити належним чином інших власників про майбутні збори і цим забезпечити прийняття потрібного їм рішення. Відповідно внаслідок несвоєчасного надання власникам інформації про дату, час та місце проведення загальних зборів вони можуть бути позбавлені можливості реалізувати свої правомочності як власники шляхом участі у прийнятті рішень такими зборами. При цьому відповідно до однієї з умов звернення власника приміщення в багатоквартирному будинку до суду з вимогою визнання рішення загальних зборів власників недійсним називається факт прийняття такого рішення з порушенням вимог ЖК РФ. До такого роду порушень можна віднести і несвоєчасне повідомлення власників про дату, час і місце проведення загальних зборів, ненадання можливості ознайомитися з необхідною інформацією з питань, включених до порядку денного зборів та ін.

Таким чином, володіння необхідною інформацією дозволяє власнику приміщення в багатоквартирному будинку найбільше доцільно здійснювати свої права, пов'язані з управлінням таким будинком. Без отримання інформації здійснення деяких прав власника буде дуже складним або просто неможливим. Тому коментована стаття 45 ЖК встановлює обов'язок надання власникам приміщень у багатоквартирному будинку інформації щодо підготовки та проведення їх загальних зборів (встановлює вимоги до змісту та форми повідомлення).

13. Відповідно до ч. 4 коментованої статті власник, за ініціативою якого скликаються загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, зобов'язаний повідомити власників приміщень у цьому будинку про проведення таких зборів не пізніше ніж за 10 днів до дати його проведення. При цьому у зазначений термін повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку має бути направлене кожному власнику приміщення у цьому будинку рекомендованим листом, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень у ньому не передбачено іншого способу направлення такого повідомлення у письмовій формі, або вручено кожному власнику приміщення під розписку, або розміщено у приміщенні цього будинку, визначеному таким рішенням та доступним для всіх власників приміщень.

Відповідно за загальним правилом повідомлення про проведення загальних зборів може здійснюватися кількома способами:

1) шляхом направлення повідомлення рекомендованим листом;

2) шляхом вручення повідомлення кожному власнику приміщення у відповідному будинку під розписку;

3) шляхом розміщення повідомлення у приміщенні будинку.

Як перший, і другий способи передбачають таку доставку інформації, що забезпечує підтвердження її отримання адресатом.

Зокрема, згідно з підп. «б» п. 12 Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених Постановою Уряду РФ від 15 квітня 2005 р. N 221 , рекомендованим відправленням є поштове відправлення, що реєструється, у тому числі у вигляді листа, що приймається від відправника з видачею йому квитанції і вручається адресату ( його законному представнику) з його розпискою в отриманні. При цьому відповідно до зазначеного пункту реєстровані поштові відправлення можуть пересилатися з описом вкладення, з повідомленням про вручення та післяплатою. У разі відсутності адресата (його законного представника) за вказаною в листі адресою в абонентській скриньці залишається повідомлення з запрошенням адресата отримати поштове відправлення у відділенні поштового зв'язку. Після п'яти днів адресату доставляється вторинне повідомлення про необхідність отримати рекомендований лист. Якщо протягом місяця адресат не з'явився по поштове відправлення, такий лист повертається відправнику (п. 35 названих Правил).
———————————
Відомості Верховної. 2005. N 17. Ст. 1556.

Досить очевидно, що не лише на етапі проведення перших загальних зборів можуть виникнути проблеми, пов'язані з відсутністю необхідних відомостей про адресу (місце проживання, місце знаходження) власників приміщень, а й надалі, коли такі власники можуть не повідомити про зміну свого місця проживання ( тим більше, що такий обов'язок не встановлено ЖК). При цьому ЖК РФ не передбачає будь-яких винятків щодо направлення або вручення повідомлень на відміну, наприклад, від процесуального законодавства, яке дозволяє застосовувати принцип правової фікції. Суть її полягає в тому, що, якщо особа, яка бере участь у справі, не повідомила про зміну своєї адреси, повістка чи інше судове повідомлення надсилаються на останній відомий суд місце проживання або місцезнаходження даної особи і вважаються доставленими, хоча б дана особа за цією адресою більше не проживало чи перебувало (ст. 118 ЦПК , ст. 124 АПК).

Разом з тим привертає увагу той факт, що ЖК РФ прямо не пов'язує направлення повідомлень з місцем проживання або місцем знаходження власника, якому адресовано таке повідомлення. Тому власники приміщень у багатоквартирному будинку мають достатній ступінь свободи щодо вирішення питання, пов'язаного з визначенням конкретних адрес, по яких будуть надсилатися такі повідомлення. Головне, щоб адреса, за якою надсилається повідомлення, попередньо була погоджена з відповідним власником (такою адресою в більшості випадків може бути адреса приміщення у багатоквартирному будинку). У цьому випадку за аналогією може застосовуватися вищезгаданий принцип правової фікції (повідомлення надсилається за останньою відомою та погодженою з власником адресою та вважається доставленою, навіть якщо ця особа за цією адресою не проживає або не перебуває).

Приєднуйтесь до обговорення

Ви можете опублікувати повідомлення зараз, а зареєструватися пізніше. Якщо у Вас є обліковий запис, .
Примітка:вашому повідомленню буде потрібно затвердження модератора, перш ніж воно стане доступним.